בשנים האחרונות רשויות פועלות באופן אקטיבי על מנת לנסות ולמצוא מקורות הכנסה נוספים באמצעות חיובים יזומים, הן בארנונה והן בהיטלים. אחד הכלים הנפוצים הוא מדידה מחודשת של נכסים. בעקבותיה נשלחת לבעל הנכס או למחזיק בו הודעה על שינוי בשטח החיוב או בסיווג, ולא פעם גם דרישה לתשלום הפרשים בגין שנים קודמות.

מי שמקבל מכתב כזה מופתע בדרך כלל, ובצדק. הנכס לא השתנה, החשבונות שולמו בזמן, ופתאום מגיעה דרישה לשלם על העבר. חשוב לדעת שחיוב כזה אינו סוף פסוק, ושיש לו מסגרת משפטית שאפשר לבחון.

איך נולד חיוב יזום בארנונה?

הרשות, בעצמה או באמצעות חברת מדידות חיצונית, מודדת מחדש את הנכס ומשווה את התוצאה לנתונים הרשומים אצלה. לעיתים מתגלים "פערים": שטח גדול יותר, חלקים בנכס שלא חויבו בעבר, כמו מרפסות, מחסנים, גלריות או שטחים משותפים, או שימוש שלדעת הרשות מצדיק סיווג אחר ותעריף גבוה יותר.

על בסיס הממצאים האלה הרשות מעדכנת את החיוב קדימה, ולעיתים מוציאה גם חיוב רטרואקטיבי.

מה כדאי לבדוק כשמגיעה דרישה כזו?

1. האם המדידה נכונה. מדידה אינה מדע מדויק כמו שנדמה. צריך לבדוק איך נמדד השטח, אילו חלקים נכללו בו, והאם השיטה תואמת את ההגדרות שבצו הארנונה של אותה רשות. לכל רשות צו ארנונה משלה, וההגדרה של "שטח" עשויה להשתנות מרשות לרשות.

2. האם הסיווג נכון. שינוי סיווג משפיע לעיתים על החיוב יותר משינוי בשטח. כדאי לבדוק את השימוש בפועל בנכס ולהשוות אותו להגדרות בצו.

3. האם מותר לחייב רטרואקטיבית, ולכמה זמן אחורה. חיוב רטרואקטיבי אינו מובן מאליו. יש לבחון את נסיבות המקרה: האם הנכס השתנה, האם הנישום מסר מידע שגוי, או שמדובר בטעות של הרשות עצמה, וכן שאלות של התיישנות והסתמכות. התשובות לשאלות האלה עשויות להשפיע על ההיקף שבו הרשות רשאית לגבות בגין העבר.

4. האם ניתנה לכם זכות טיעון. בשינוי חיוב מהותי ראוי שהרשות תאפשר לכם להתייחס לממצאים לפני שהיא מחליטה. בקשו את דו״ח המדידה ואת התשריט, ובדקו אותם.

המועדים: כאן לא כדאי לחכות

לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל״ו-1976, אפשר להגיש השגה למנהל הארנונה בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום. יש עילות שאפשר לטעון רק במסגרת הליך ההשגה והערר, ולכן החמצת המועד עלולה לפגוע ביכולת להתנגד לחיוב. גם כשנראה שמדובר ב"טעות קטנה" שתסתדר בטלפון, כדאי לשמור על המועד ולהגיש השגה מסודרת ומנומקת.

איך נראית השגה טובה?

השגה אפקטיבית אינה מכתב כללי שבו כותבים "אני לא מסכים". היא מפרטת את העילות, מצרפת מסמכים ומדידה נגדית אם יש צורך, ומתייחסת לממצאים הספציפיים בדו״ח של הרשות. כדאי לצרף תמונות של הנכס, תשריטים, חוזי שכירות או כל מסמך אחר שמראה את השימוש בפועל. ככל שההשגה מבוססת יותר, גדל הסיכוי שמנהל הארנונה יקבל אותה כבר בשלב הזה, בלי שתצטרכו להגיע לוועדת ערר.

ומה עם תשלום?

הגשת השגה אינה עוצרת בהכרח את הליכי הגבייה. לכן חשוב לשקול, לפי הנסיבות, אם לשלם את החלק שאינו שנוי במחלוקת, ולבחון אפשרויות לתשלום בהסדר או "תחת מחאה", כך שלא תיפגע הטענה לגופה.

לסיכום

חיוב יזום אחרי מדידה מחודשת הוא חלק ממגמה רחבה של רשויות להגדיל את ההכנסות, אבל זה לא אומר שכל חיוב כזה מוצדק. בדיקה של המדידה, של הסיווג ושל עצם הסמכות לחייב בגין העבר, והקפדה על המועדים, יכולות לשנות את התוצאה.

המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.

קיבלתם מהרשות דרישת ארנונה רטרואקטיבית אחרי מדידה? שלחו לנו את החיוב לבדיקה, ונחתור לתקן אותו מול הרשות ›› לבדיקת חיובים עירוניים

איתי בסיס ושות׳ – משרד עורכי דין