סקירה קצרה של פסיקה ושל שינויים בתחומים בהם עוסק המשרד, מתוך העדכון המקצועי מס׳ 47 (אוקטובר 2026).

היטל השבחה ותמ״א 38: העליון סגר את הדלת לדיון נוסף

ב־5.7.2026 דחתה השופטת יעל וילנר מבית המשפט העליון את בקשות הוועדות המקומיות של תל אביב ושל ירושלים לדיון נוסף בפסק הדין מאוקטובר 2025 (בר״מ 1975/24, עניין לויתן).

באותו פסק דין נקבע שאישור תמ״א 38 אינו כשלעצמו אירוע מס, כל עוד לא הוצא היתר בנייה. כשמחשבים היטל השבחה בגין תוכנית אחרת שחלה על הנכס, למשל תוכנית הרובעים בתל אביב או תוכנית רחביה בירושלים, יש לכלול את "תרומת" תמ״א 38 בשווי הנכס במצב הקודם, ולכן עליית הערך שמקורה בתמ״א לא נכללת בהיטל. השופטת וילנר קבעה שפסק הדין מיישם הלכות קיימות ואינו סותר אותן.

מה זה אומר בפועל: מי שקיבל שומת היטל השבחה בנכס שחלות עליו תמ״א 38 ותוכנית נגזרת, כדאי שיבדוק אם השומה מנטרלת את רכיב התמ״א. לפי הערכות שפורסמו, המחלוקות צפויות לעבור עכשיו למישור השמאי.

ארנונה: מאגר מים של מקורות סווג כ"אדמת בניין" הפטורה מארנונה

ב־1.9.2026 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופטת אורית וינשטיין), את ערעור מקורות על החלטת ועדת הערר שליד המועצה האזורית זבולון, ודחה את ערעור מנהל הארנונה במועצה (עמ״נ 3889-09-25 ועמ״נ 71728-09-25, בדיון מאוחד).

בית המשפט קבע ש"מאגר רחלי" מסווג לשנים 2023 עד 2025 כ"אדמת בניין", ולכן לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים אינו מחויב בארנונה. עוד נקבע שוועדת הערר פגעה בזכות הטיעון כשסיווגה את המאגר כ"קרקע תפוסה", סיווג שאף צד לא טען לו, ובית המשפט הכריע בסיווג בעצמו. על המועצה הוטלו הוצאות ושכר טרחה בסך כולל של 15,000 ש״ח.

מה זה אומר בפועל: רשויות בוחנות מחדש סיווגים של נכסים, לרבות נכסים בבנייה. כשהרשות משנה סיווג או מוציאה חיוב חדש, כדאי לבדוק את מצבו העובדתי של הנכס ואת המועדים להשגה ולערר.

קפריסין: הממשלה מקדמת הגבלות על רכישת נכסים בידי אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד

לפי Cyprus Mail, ב־3.9.2026 אמר שר הפנים של קפריסין, קונסטנטינוס יואנו, בפרלמנט, שהממשלה מוכנה לשלב הצעות בחוק מעודכן. לדבריו, טיוטת העבודה כוללת איסורים באזורים מוגדרים (למשל קרקע חקלאית), ליד קו הפסקת האש ולצד תשתיות חיוניות, וכן מגבלות על גודל המגרש ועל שטח הדירה. במקביל הוגשו ארבע הצעות חוק מטעם מפלגות. לדברי חבר הפרלמנט אריסטוס דמיאנו, לפחות אחד מכל שני חוזי מכר נוגע לרכישה בידי זרים, ודוח של המבקר הכללי מנה את הישראלים בין הרוכשים הבולטים מחוץ לאיחוד.

מה זה אומר בפועל: נכון למועד כתיבת השורות החוק טרם נחקק. מי ששוקל רכישה כדאי שיעקוב אחר הנוסח הסופי, ובפרט אחר הוראות מעבר לעסקאות שכבר נחתמו.

חדש במשרד

בדיקת חיובים עירוניים: מעלים את החיוב (ארנונה, היטל פיתוח, היטל השבחה או חיוב יזום של הרשות), ואנו בודקים אותו וחותרים לזהות טעויות בסיווג, בשטח או בחישוב. לבדיקת חיוב ←

רכישת דירה בקפריסין: ליווי משפטי ברכישת דירה בקפריסין וייצוג על ידי עורך דין מול היזם. פעולות שנדרשות בקפריסין עצמה נעשות באמצעות עורך דין מקומי בקפריסין. לפרטים ←

רוצים לקבל את העדכון המקצועי הבא במייל? להרשמה לעדכון המקצועי של המשרד ←

האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.