קונים דירה בקפריסין?
ליווי משפטי מלא
אנחנו בודקים את חוזה המכר, מנהלים בשבילכם את המשא ומתן מול היזם ומלווים את החתימה מישראל. בהתאם להיקף ההתקשרות, ניתן להרחיב את הליווי גם לשלבים שאחרי החתימה.
לשיחת היכרות וואטסאפייצוג על ידי עורך דין מול היזם
חוזה לרכישת דירה מיזם בקפריסין כתוב בדרך כלל באנגלית, נוסח בידי עורכי הדין של היזם, וכפוף בדרך כלל לדין קפריסין ולבתי המשפט שם. הוא שונה במקומות חשובים ממה שמוכר בישראל.
- בעברית: אתם מקבלים הסברים בעברית, ואנחנו מנהלים את ההתכתבות באנגלית מול היזם ועורכי הדין שלו.
- לפני שחותמים: אחרי החתימה קשה הרבה יותר לשנות תנאים. הזמן לבקש תיקונים הוא לפני החתימה.
- עורך דין מקומי לפעולות בקפריסין: פעולות בקפריסין שמחייבות עורך דין בעל רישיון שם, כמו הפקדת החוזה במשרד המקרקעין ובקשה להיתר רכישה, נעשות בידי עורך דין מקומי בקפריסין או באמצעותו. זהותו, אופן ההתקשרות איתו ושכרו מוצגים לכם מראש.
מה אנחנו עושים
אלה השירותים שהמשרד נותן. היקף הליווי בכל תיק, מצומצם או רחב, נקבע מראש בהסכם בכתב עם כל לקוח.
לפני החתימה
- בדיקה של טיוטת חוזה המכר ושל הנספחים, והסבר בעברית מה כתוב בהם.
- בדיקה שמי שחותם בשם היזם מוסמך לכך, ובדיקת נסח טאבו (שעבודים ועיקולים) עדכני.
- משא ומתן מול היזם או עורכי הדין שלו, כדי לחתור לתנאים שמגינים עליכם טוב יותר: מועדי מסירה, פיצוי על איחור, לוח תשלומים, תנאי ביטול ועוד.
- רכישה של כמה רוכשים: רישום בני זוג, הורים וילדים בחלקים מוגדרים, ושינויים ברשימת הרוכשים.
- הכנה לחתימה וליווי שלה, כולל חתימה מישראל.
- סיוע במסמכי הזיהוי ובדיקת מקור הכספים (KYC) הנדרשים בעסקה.
אחרי החתימה (בהתאם להיקף ההתקשרות)
ניתן להרחיב את הליווי גם לשלבים שאחרי החתימה, בהתאם להיקף ההתקשרות:
- ליווי והסבר בשלב הפקדת החוזה במשרד המקרקעין בקפריסין (Land Registry). ההפקדה עצמה נעשית בידי עורך דין מקומי או באמצעותו.
- ליווי והסבר בבקשה להיתר רכישה לרוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי. הבקשה מוגשת בידי עורך דין מקומי או באמצעותו.
- מעקב אחרי לוח התשלומים ומועדי המסירה שנקבעו בחוזה.
- מענה לשאלות ופניות מול היזם במהלך הבנייה, לפי החוזה.
איך זה עובד
שיחת היכרות
מספרים לנו באיזה שלב אתם, ושולחים את מה שיש: הצעה, טיוטת חוזה או חוזה חתום.בדיקה והסבר
אנחנו עוברים על החוזה והנספחים ומסבירים בעברית מה כדאי לבקש לשנות.משא ומתן וחתימה
מנהלים את הבקשות לתיקונים מול הצד השני ומלווים את החתימה, גם מישראל.אחרי החתימה (לפי ההתקשרות)
אם הליווי הורחב גם לשלב הזה, ממשיכים איתכם במעקב אחרי התשלומים והמסירה, ומתאמים עם עורך הדין המקומי את הפקדת החוזה ואת היתר הרכישה.לפני כל התקשרות נבדק ניגוד עניינים, וההתקשרות מוסדרת בהסכם בכתב.
שאלות נפוצות
האם צריך לטוס לקפריסין כדי לחתום?
בדרך כלל לא. ברוב המקרים אפשר לחתום מישראל, ואנחנו מכינים אתכם לחתימה ומלווים אותה.
מה מגן על הכסף ששילמתי ליזם?
בחוזים מיזמים בקפריסין לא תמיד יש ערבות בנקאית או חשבון נאמנות כמו שמוכר בישראל. אחת ההגנות החשובות היא הפקדת החוזה במשרד המקרקעין. עוד נקודה שכדאי לבדוק היא מה קורה עם המשכנתא או השעבוד של הבנק המממן של היזם על הנכס. נבדוק אילו הגנות יש בחוזה שלכם ומה אפשר לבקש להוסיף.
מה נותנת הפקדת החוזה במשרד המקרקעין?
לפי החוק בקפריסין, מפקידים את חוזה המכר בתוך 6 חודשים מהחתימה (ואם הנכס עוד לא רשום על שם המוכר, מיום הרישום). ההפקדה מאפשרת לרוכש לבקש מבית המשפט ביצוע בעין של החוזה, ומונעת הפקדה של חוזה אחר על אותה יחידה. הפקדה אחרי המועד מוסיפה 10% לדמי ההעברה. גם כשבעסקה אין דמי העברה, למשל כי היא חייבת במע"מ, התוספת מחושבת לפי דמי ההעברה שהיו חלים בלי הפטור. מחלקת המקרקעין ממליצה להפקיד מוקדם ככל האפשר.
האם ישראלי צריך היתר כדי לקנות דירה בקפריסין?
כן. מי שאינו אזרח מדינה באיחוד האירופי, כולל ישראלי, צריך היתר רכישה. מגישים בקשה למחוז שבו נמצא הנכס, ובדרך כלל הטיפול נמשך כמה שבועות. חשוב לדעת: עד שניתן ההיתר, החוזה עדיין אינו מקנה זכות לרכוש את הנכס, ובלי היתר לא תירשם ההעברה על שמכם. בדרך כלל ההיתר מוגבל לעד שתי יחידות, ובני זוג מקבלים היתר משותף.
אילו מסים ותשלומים יש ברכישה?
בדירה חדשה מיזם משולם בדרך כלל מע"מ בשיעור הרגיל, 19%. שיעור מופחת חל רק בתנאים מסוימים, בעיקר כשהדירה משמשת למגורים עיקריים, ולכן בדרך כלל לא בדירה להשקעה. כשהעסקה חייבת במע"מ, בדרך כלל אין דמי העברה. מס הבולים בקפריסין בוטל מ-1.1.2026, כך שעל חוזה שנחתם מאז אין מס בולים. את ההשלכות במס בישראל ובקפריסין כדאי לבדוק עם יועץ מס.
האם הליווי כולל גם את השלבים שאחרי החתימה?
זה תלוי בהיקף ההתקשרות. ניתן להרחיב את הליווי גם לשלבים שאחרי החתימה, כמו מעקב אחרי התשלומים ומועדי המסירה ותיאום הפקדת החוזה והיתר הרכישה עם עורך הדין המקומי. ההיקף נקבע מראש בהסכם בכתב.
מה קורה אם היזם מאחר במסירה?
זה תלוי בחוזה: אם יש פיצוי, ממתי הוא מתחיל, האם יש לו תקרה ואילו עיכובים לא נחשבים איחור. אלה בדיוק סעיפים שכדאי לבדוק ולנסות לשפר לפני החתימה.
ואם אני מאחר בתשלום?
גם זה נקבע בחוזה: כמה זמן יש לתקן, ומה היזם רשאי לעשות. נסביר לכם את הסעיפים האלה ונחתור לתנאים מאוזנים יותר.
אפשר לקנות יחד עם בן או בת זוג, או על שם הילדים?
כן. אפשר לרשום כמה רוכשים בחלקים מוגדרים ולהוסיף רוכשים לפני החתימה. לפעמים יידרשו מסמכים נוספים, כמו תרגום מאושר של תעודת נישואין.
אילו מסמכים יבקשו ממני לבדיקת מקור הכספים (KYC)?
בדרך כלל דרכון, הוכחת כתובת ודפי חשבון. נסביר לכם מה נדרש בעסקה שלכם ונעזור לכם להכין את המסמכים. אם מישהו אחר מממן את הרכישה, למשל הורה, כדאי לברר מראש מה יידרש.
האם אתם ממליצים על פרויקט או מעריכים את כדאיות ההשקעה?
לא. אנחנו עוסקים בצד המשפטי של העסקה. אנחנו לא נותנים ייעוץ השקעות, ולא מעריכים תשואה, שכירות או שווי.
האם שליחת הטופס יוצרת יחסי עורך דין ולקוח?
לא. ההתקשרות מוסדרת רק בהסכם בכתב.
על עו"ד איתי בסיס
עו"ד איתי בסיס (LL.B, MBA) הוא עורך דין משנת 1998. המשרד, איתי בסיס ושות' עורכי דין, ממוקם במגדלי Lyfe.
השירות ניתן בעברית, וההתכתבות מול היזם מתנהלת באנגלית. פעולות בקפריסין שמחייבות עורך דין בעל רישיון שם נעשות בידי עורך דין מקומי או באמצעותו.
מתכננים לקנות דירה בקפריסין?
ספרו לנו באיזה שלב אתם, ונחזור אליכם. אפשר גם להתקשר 03-3730144, לכתוב בוואטסאפ 055-9798049 או בדוא"ל office@iba-law.co.il.