היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשיעור מחצית מעליית שווי המקרקעין הנובעת מאישור תכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג. בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם זכויות הבנייה גדלות במידה ניכרת, ההיטל עשוי להשפיע על כדאיות הפרויקט כולו, ולכן הוא נושא מרכזי במשא ומתן בין הדיירים, היזם והרשות.
מי משלם ומתי
החייב בהיטל הוא בעל המקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה, אך מועד התשלום נדחה עד ל"מימוש": מכירת הזכויות, קבלת היתר בנייה או תחילת השימוש בפועל. בעסקאות התחדשות עירונית נהוג כי היזם נוטל על עצמו בהסכם את תשלום ההיטל, ולכן נוסח הסעיף, ובכלל זה מה קורה אם שיעור ההיטל ישתנה או אם השומה תהיה גבוהה מהצפוי, הוא מהותי לדיירים.
המפה התכנונית השתנתה
תמ"א 38 אינה עוד מסלול פתוח לבקשות חדשות. פרויקטים שכבר קיבלו היתר, או שבקשתם הוגשה לפני פקיעת התכנית, ממשיכים לפי הוראות המעבר. בפועל, ההתחדשות הבניינית מתנהלת היום דרך תכניות מקומיות שכל רשות מקדמת בתחומה, לצד מסלול פינוי-בינוי למתחמים. לכל מסלול הסדר מס משלו, ולכן שאלת ההיטל נגזרת מהתכנית הספציפית שמכוחה מוצא ההיתר, ולא מכלל גורף.
ההסדרים המיוחדים
לצד השיעור הרגיל, נקבעו לאורך השנים פטורים והפחתות לפרויקטים של התחדשות עירונית, ולרשות המקומית נתונה במקרים מסוימים סמכות לקבוע שיעור מופחת בתחומה. התוצאה משתנה מרשות לרשות ומתכנית לתכנית. בדיקה מוקדמת של ההסדר החל על התכנית הרלוונטית, מול הוועדה המקומית, היא תנאי לכל תחשיב כדאיות, ולא עניין טכני שנדחה לסוף.
שני מסלולי ההשגה על השומה
שומת ההשבחה נערכת בידי שמאי הוועדה. לחייב עומדים ארבעים וחמישה ימים מיום קבלת השומה, ועליו לבחור בין שני מסלולים: פנייה למועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע, כאשר המחלוקת היא על גובה השומה, או ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, כאשר המחלוקת היא על עצם החיוב. לשמאי המכריע אין סמכות להכריע בשאלת עצם החבות, ומנגד, הוא רשאי גם להגדיל את השומה. בחירה שגויה במסלול עלולה לחסום טענות.
הערה לדיירים
הסכם התחדשות עירונית טוב יקבע במפורש מי נושא בהיטל ההשבחה, במיסים הנלווים ובעלויות ההשגה. משרדנו מלווה דיירים ויזמים במשא ומתן ובהליכי ההשגה על שומות השבחה, בשילוב הניסיון המוניציפאלי והנדל"ני של המשרד.
לפני שחותמים, כדאי לבדוק את דרישת היטל ההשבחה של הרשות. שלחו לנו את החיוב ונחתור להפחית אותו – לבדיקת חיובים עירוניים