קפריסין הפכה בשנים האחרונות ליעד מרכזי של רוכשים ומשקיעים ישראלים: קרבה, מחירים נמוכים מאלה שבישראל, ושוק שכירות פעיל. לצד זאת, ההליך המשפטי שם שונה מזה המוכר בישראל, וחלק מהסיכונים אינם מוכרים לרוכש הישראלי. אלה הדברים שיש לבדוק לפני החתימה.
שלבי העסקה
העסקה מתחילה בדרך כלל בהסכם שמירת נכס, שבו משלם הרוכש פיקדון והמוכר מתחייב להסיר את הנכס מהשוק לתקופה קצובה. זהו מסמך מחייב לכל דבר, ולכן יש לבחון אותו לפני החתימה: מה כולל המחיר, מה קורה אם הבדיקות יעלו ממצא, ובאילו תנאים מוחזר הפיקדון.
לאחר מכן נחתם הסכם המכר. בשלב הזה, ובניגוד לנהוג בישראל, קיים בקפריסין מנגנון ייחודי: הפקדת ההסכם ברישום המקרקעין המקומי. ההפקדה מקנה לרוכש הגנה מפני מכירת הנכס לאחר ומפני שעבודו, והיא אחד הכלים המרכזיים להבטחת כספו עד להעברת הבעלות. יש לוודא בהסכם מי אחראי להפקדה, באיזה מועד היא מתבצעת ומה קורה אם היא לא בוצעה.
בדיקות לפני החתימה
בדיקת הזכויות ברישום המקרקעין הקפריסאי מגלה מיהו הבעלים הרשום ואילו משכנתאות, שעבודים או עיקולים רובצים על הקרקע. בפרויקטים בבנייה, משכנתה של היזם על הקרקע היא נקודה קריטית, ויש להסדיר בהסכם את מנגנון שחרור הנכס משעבוד. כמו כן נבדקים היתרי הבנייה, התאמת הנכס להיתר, חיבורי התשתיות, וכן מצבו של היזם.
שטר הבעלות והבטחת הכספים
אחד הכשלים המוכרים בשוק הקפריסאי הוא עיכוב בהנפקת שטר הבעלות על שם הרוכש, לעיתים שנים לאחר מסירת החזקה. לכן חשוב לקבוע בהסכם לוח תשלומים שנשען על אבני דרך בבנייה ולא על תאריכים בלבד, להותיר תשלום משמעותי למועד העברת הבעלות, ולעגן בטוחות וערבויות. רוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי כפוף גם להליך אישור של הרשויות המקומיות, ויש לקחת אותו בחשבון בלוח הזמנים.
מסים בקפריסין
על העסקה חלים מסים ואגרות מקומיים, ובהם מס ערך מוסף בשיעור מופחת לרוכש דירת מגורים ראשונה בתנאים מסוימים, אגרות העברה ומס בולים. השיעורים ותנאי הזכאות משתנים מעת לעת, ויש לאמת אותם מול הדין הקפריסאי העדכני לפני שמסתמכים עליהם בתחשיב.
ההיבט הישראלי, שלרוב נשכח
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו בכל העולם. משמעות הדבר היא חובת דיווח על ההכנסה מהשכרת הנכס ועל רווח ההון במכירתו, לצד חובות הדיווח על החזקת הנכס. בין ישראל לקפריסין אין כיום אמנה למניעת כפל מס, ולכן הטיפול בכפל המס נעשה באמצעות מנגנוני הזיכוי שבדין הישראלי, וההיערכות המוקדמת חשובה. גם העברת כספי הרכישה לחו"ל דורשת היערכות מול המערכת הבנקאית, ובכלל זה היבטי ניכוי מס במקור ודרישות איסור הלבנת הון.
ליווי משפטי
עסקה בקפריסין מחייבת עבודה משותפת: עורך דין ישראלי שמייצג את הרוכש ומחזיק בתמונה המלאה, לצד עורך דין מקומי ויועץ מס. משרדנו מלווה רוכשים ומשקיעים ישראלים בעסקאות נדל"ן בקפריסין, מבחירת הנכס ועד השלמת הרישום, בתיאום עם אנשי המקצוע בקפריסין ומתוך ראייה של ההיבטים הישראליים.
שוקלים לרכוש נכס בקפריסין? השאירו פרטים ונבדוק איתכם את העסקה לפני החתימה – ליווי רכישה בקפריסין